Dorling Kindersley / Vetta / Getty Images
Πολλές βελτιώσεις στο σπίτι και επισκευές πραγματοποιούνται από ιδιοκτήτες σπιτιού και ακόμη και από κάποιους εργολάβους χωρίς να έχουν όφελος από νόμιμα απαιτούμενες οικοδομικές άδειες και τις υποχρεωτικές επιθεωρήσεις που πραγματοποιούνται μαζί τους. Οι λόγοι για την παράκαμψη αυτών των κανονισμών είναι πολλοί, συχνά επειδή ένας ιδιοκτήτης σπιτιού ή ένας εργολάβος προσπαθεί να αποφύγει τη δαπάνη της άδειας ή επειδή φοβούνται ότι οι φόροι θα αυξηθούν αν οι επίσημες βελτιώσεις ταξινομηθούν. Στην πραγματικότητα, οι περισσότεροι (όχι όλοι) από τους φόβους σχετικά με τη διαδικασία αδειοδότησης είναι αβάσιμοι και η πιθανότητα για σοβαρά προβλήματα είναι αρκετά μεγάλη εάν δεν καταθέσετε αίτηση για τις κατάλληλες άδειες και αποτύχετε να επιθεωρήσετε την εργασία σας. Εδώ είναι δώδεκα πραγματικότητες σχετικά με τη διαδικασία οικοδόμησης που πολλοί άνθρωποι δεν αντιλαμβάνονται.
Μπορεί να μην χρειάζεστε άδεια σε όλους
Πολλή νευρικότητα συμβαίνει επειδή οι ιδιοκτήτες σπιτιών πιστεύουν ότι οποιαδήποτε επισκευή ή βελτίωση που κάνουν γύρω από το σπίτι θα εξεταστεί με μια λεπτή δόντι χτένα από έναν επιθεωρητή που έχει την πρόθεση να πιάσει κάθε μικροσκοπικό ελάττωμα. Στην πραγματικότητα, υπάρχουν πολλές επισκευές και βελτιώσεις που μπορούν να γίνουν χωρίς άδεια. Οι κανόνες για αυτό ποικίλλουν σε μεγάλο βαθμό από την κοινότητα στην κοινότητα και το ίδιο έργο που απαιτεί οικοδομική άδεια και προγραμματισμένες επιθεωρήσεις σε ένα τοπικό περιβάλλον μπορεί να μην απαιτεί κάποιον σε άλλη δικαιοδοσία. Αλλά σε γενικές γραμμές, μπορείτε να αντικαταστήσετε τα περισσότερα υπάρχοντα στοιχεία του σπιτιού σας χωρίς άδεια, ενώ οτιδήποτε αλλάζει τη δομή του σπιτιού σας ή αντιπροσωπεύει βελτίωση ακινήτων θα απαιτεί άδεια. Μπορείτε, για παράδειγμα, να αντικαταστήσετε έναν σπασμένο διακόπτη τοίχου ή μια φθαρμένη βρύση, αλλά προσθέτοντας μια κλήση ή μια προσθήκη χώρου για μια άδεια. Η κοινότητά σας μπορεί να διαθέτει ηλεκτρονικούς πόρους που εξηγούν ποιες εργασίες απαιτούν άδειες και επιθεωρήσεις ή μπορείτε να καλέσετε το γραφείο αδειοδότησης και να ζητήσετε να μιλήσετε με έναν επιθεωρητή.
Μπορείτε να μιλήσετε με την Υπηρεσία Αδειοδότησης ανώνυμα
Μερικοί άνθρωποι φοβούνται ότι τη στιγμή που θα καλέσετε τις τοπικές επιθεωρήσεις κτιρίων και θα επιτρέψετε γραφείο, αμέσως θα επισημανθεί για έλεγχο. Αυτό απλά δεν είναι αλήθεια. Το γραφείο έκδοσης αδειών υπάρχει για να διασφαλίσει ότι οι βελτιώσεις στο σπίτι γίνονται με ασφάλεια και δεν δημιουργούν κανένα κίνδυνο για τους κατοίκους και οι επιθεωρητές είναι γενικά ευτυχείς να απαντούν σε ερωτήσεις. Εάν δεν υπάρχει επί του παρόντος επιθεωρητής, θα σας καλέσει πίσω και θα απαντήσετε σε οποιεσδήποτε ερωτήσεις έχετε, όπως "Χρειάζομαι ένα φράγμα ατμών πίσω από τους τοίχους ντους πλακιδίων μου;" ή "Πόσο ψηλά μπορεί να είναι το γκαράζ μου;"
Επιτρέπονται τα έξοδα
Ενδεχομένως να εκπλαγείτε να μάθετε ότι δεν υπάρχει προκαθορισμένη χρέωση για μια οικοδομική άδεια, αλλά ότι το κόστος της άδειας ποικίλλει ανάλογα με το εκτιμώμενο κόστος και την πολυπλοκότητα του έργου. Η οικοδόμηση ενός φράχτη μπορεί να απαιτεί άδεια $ 55, για παράδειγμα, ενώ η οικοδόμηση ενός μεγάλου νέου σπιτιού μπορεί να απαιτεί οικοδομική άδεια $ 2.000. Σε εθνικό επίπεδο, η μέση άδεια οικοδόμησης κοστίζει 1.043 δολάρια το 2018, με μια τυπική κλίμακα από $ 400 έως περίπου $ 1700. Αλλά αυτό το μέσο κόστος αντιπροσωπεύει πολλές άδειες για τη νέα κατασκευή ολόκληρων σπιτιών και υπάρχουν πολλά έργα για τα οποία οι άδειες οικοδόμησης κοστίζουν $ 100 ή λιγότερο. Είναι αρκετά συνηθισμένο το κόστος των αδειών να βασίζεται σε ένα ποσοστό του αναμενόμενου κόστους του έργου. Εάν εργάζεστε με έναν εργολάβο, το κόστος της άδειας περιλαμβάνεται συνήθως στην προσφορά που έχετε λάβει.
Οι άδειες ιδιοκτητών / κατασκευαστών μπορεί να είναι προβληματικές
Ορισμένοι ιδιοκτήτες σπιτιών ανησυχούν ότι τα γραφεία επιθεώρησης της πόλης δεν θα τους επιτρέψουν να κάνουν τη δική τους δουλειά, αλλά θα εκδίδουν άδειες μόνο σε επαγγελματίες εργολάβους. Αυτός είναι ένας άλλος μύθος, καθώς τα γραφεία επιθεώρησης συνήθως εκδίδουν άδεια στους ιδιοκτήτες σπιτιού να κάνουν όλα τα είδη εργασιών τους - μέχρι και να υπηρετούν ως γενικός εργολάβος (GC) κατά την κατασκευή ολόκληρου του σπιτιού. Για αυτό το είδος έργου, η κοινότητά σας μπορεί να εκδώσει μια ειδική άδεια "ιδιοκτήτη / οικοδόμου" που σας επιτρέπει να καταλάβετε το σπίτι για μια συγκεκριμένη περίοδο (συνήθως περίπου ένα χρόνο), ενώ αναθέτετε με υπεργολαβία τις επιμέρους εργασίες για την εργασία. Ως ιδιοκτήτης / οικοδόμος, ενεργείτε ως δικός σας γενικός εργολάβος αντί να προσλάβετε έναν. Αυτό σας επιτρέπει να εξοικονομήσετε το επίπονο τέλος 15 έως 25 τοις εκατό που χρεώνει η GC, αλλά φέρνετε επίσης το βάρος των ενδεχόμενων υποχρεώσεων, πολλές από τις οποίες μπορεί να είναι σοβαρές. Η μίσθωση ενός εξουσιοδοτημένου, ασφαλισμένου, συνδεδεμένου εργολάβου σας προστατεύει καλύτερα από αυτές τις υποχρεώσεις.
Οι καταστροφές μπορούν να σκοτώσουν την άδειά σας και το σχέδιό σας
Όπου μια γραμμή ηλεκτρικής ενέργειας, κύριο δίκτυο αποχέτευσης, πεζοδρόμιο ή άλλη διαδρομή κοινής και διαρκούς υπηρεσίας περνάει μέσα από την ιδιοκτησία σας, πιθανότατα έχετε μια εφεδρεία - έναν νομικό περιορισμό που σας εμποδίζει να κάνετε αλλαγές που επηρεάζουν ή περιορίζουν αυτές τις γραμμές κοινής ωφέλειας ή άλλα χαρακτηριστικά. Υπάρχουν περιπτώσεις, για παράδειγμα, όταν ένα τμήμα της περιουσίας σας μπορεί να προορίζεται για ενδεχόμενη μελλοντική οδό. Δεν θα είστε σε θέση να χτίσετε οποιοδήποτε τμήμα της ιδιοκτησίας σας, όπου υπάρχει εγγύηση για καταγραφή.
Για να μάθετε για τυχόν χρηματικά ποσά που ισχύουν, ελέγξτε την ισορροπία του ακινήτου σας, που είναι διαθέσιμη στο διαδίκτυο στον ιστότοπο του αξιολογητή του νομού ή στα γραφεία του. Γενικά, δεν επιτρέπεται ποτέ να βασίζεστε σε χρηματιστήρια, εκτός αν πρόκειται για μικρές προσθήκες, όπως φράκτες.
Οι απώλειες ιδιοκτησίας είναι κρίσιμες
Οι απώλειες είναι υποχρεωτικές μνήμες μεταξύ περιουσιών ιδιοκτησίας και μόνιμων δομών που συμβάλλουν στη διατήρηση ενός αίσθηματος ανοίγματος στις κοινότητες, καθώς και στην παροχή περιθωρίων ασφαλείας σε περίπτωση πυρκαγιάς. Για παράδειγμα, εάν επεκτείνετε την πλευρά του σπιτιού σας, θα πρέπει να γνωρίζετε τις απαιτούμενες αποστάσεις αποτυχίας του τοπικού σας κτιρίου. Πιθανόν να υπάρξουν κανόνες αναβολής για την επέκταση ενός ακινήτου στο μπροστινό και πίσω μέρος ενός σπιτιού, επίσης. Συνήθως, αυτό συνεπάγεται τη διατήρηση μιας ελάχιστης απόστασης μεταξύ της άκρης των δομών και των ορίων ιδιοκτησίας που εξετάζεται. Οι δομικές προσθήκες στο σπίτι, τα γκαράζ, τα υπόστεγα και τα καταστρώματα μπορούν να υπόκεινται σε όλους αυτούς τους κανόνες αντιστροφής. Και πάλι, το γραφείο τοπικών επιθεωρήσεων κτιρίων μπορεί να σας ενημερώσει για το τι ισχύουν οι κανονισμοί αναστολής.
Διαφορές είναι δυνατές
Παρόλο που σπάνια παραιτούνται από τις χρηματιστηριακές πράξεις, επιτρέπονται μερικές φορές οι παραβιάσεις της αποτυχίας και κάποιες άλλες απαιτήσεις χωροταξίας μέσω της νομικής διαδικασίας υποβολής αίτησης και παραλαβής διακύμανσης. Μια διακύμανση είναι μια επίσημα εγκεκριμένη εξαίρεση από τα διατάγματα χωρισμού. Συνήθως, οι διακυμάνσεις απαιτούνται όταν ένας ιδιοκτήτης σπιτιού επιθυμεί να χτίσει ένα μεγαλύτερο σπίτι στην παρτίδα του από ό, τι επιτρέπεται από τα διατάγματα χωρισμού. Ζητώντας μια διακύμανση, ο ιδιοκτήτης σπιτιού μπορεί να έχει τη δυνατότητα να χτίσει εκείνο το μεγαλύτερο σπίτι ή να ολοκληρώσει μια προσθήκη χώρου που παραβιάζει τους κανονισμούς ανατροπής. Το γραφείο αδειοδότησης μπορεί να διαβουλεύεται με τους γείτονες όταν ζητείται διακύμανση και η έγκρισή τους μπορεί να είναι το κλειδί για την επίτευξη της διακύμανσης.
Τα σχέδια κτιρίων αποθεμάτων δεν επιτρέπεται να εγκριθούν
Μπορείτε να σκεφτείτε ότι οποιοδήποτε σπίτι σχέδιο ή σχέδιο που δημοσιεύεται ή δημιουργήθηκε από έναν αρχιτέκτονα, ή οποιοδήποτε δημοσιευμένο σχέδιο κτιρίου για ένα υπόστεγο ή γκαράζ, είναι αυτόματα επαρκή για να λάβετε άδεια. Τα σχέδια κατασκευής αποθεμάτων αφθονούν στο Διαδίκτυο. Οι ιδιοκτήτες σπιτιού, αντί να ξοδέψουν 1.500 δολάρια αρχιτέκτονα σχέδια, μπορούν να αγοράσουν έτοιμα σχέδια για $ 500 έως $ 600 για ένα σπίτι με δύο υπνοδωμάτια και δύο μπάνια με γκαράζ.
Ωστόσο, το γραφείο τοπικών οικοδομικών αδειών μπορεί να μην εγκρίνει αυτά τα σχέδια. Παρόλο που τα σχέδια Διαδικτύου μπορεί να έχουν σχεδιαστεί από έναν αρχιτέκτονα, το γραφείο σας μπορεί να απαιτεί τα σχέδια να δημιουργούνται από έναν αρχιτέκτονα με άδεια στο κράτος σας.
Τα CCRs μπορούν να προσθέσουν περιορισμούς
Άλλες δυνητικές παρεμβολές κατά την αναζήτηση μιας άδειας είναι οι συνθήκες, οι συμφωνίες και οι περιορισμοί (CCR) που απαντώνται συχνά σε προγραμματισμένες κοινότητες, υποδιαιρέσεις ή προγραμματισμένες εξελίξεις μονάδων (PUDs). Τα CCR λειτουργούν ως ένας τύπος «διατάγματος διαχωρισμού σκιάς» - συντονισμοί στο πλαίσιο των διαταγμάτων. Αυτοί οι περιορισμοί είναι επιπλέον των δημοτικών σας κανονισμών και θα πρέπει να τα συναντήσετε για να αποφύγετε την παραβίαση της συμβατικής σας συμφωνίας με τη γειτονική ένωση.
Οι επιθεωρήσεις είναι υποχρεωτικές
Ο έλεγχος αποτελεί αναπόσπαστο μέρος της συνολικής διαδικασίας αδειοδότησης και σε καμία περίπτωση δεν πρέπει εσείς ή ο εργολάβος σας να αγνοήσετε αυτό το βήμα. Με ορισμένα έργα, θα υπάρξουν ακόμη και δύο επιθεωρήσεις - ένα στο στάδιο "ακατέργαστων" και μία τελική επιθεώρηση. Αυτό δεν είναι κάτι που πρέπει να φοβόμαστε αφού ο επιθεωρητής είναι εκεί μόνο για να βεβαιωθεί ότι η εργασία έχει γίνει με ασφάλεια. Είναι συχνά μια πολύ σύντομη, επιπόλαια επίσκεψη. Όταν ένας επιθεωρητής είναι ήδη εξοικειωμένος με το έργο ενός εργολάβου, ο έλεγχος είναι μερικές φορές λίγο περισσότερο από μια κίνηση από τη ματιά. Οι επιθεωρητές μπορεί να είναι λίγο πιο επιμελής σχετικά με την επιθεώρηση εάν η εργασία έχει γίνει από έναν ιδιοκτήτη σπιτιού, αλλά εξακολουθεί να είναι μια πολύ τακτική διαδικασία.
Η αποτυχία μιας επιθεώρησης δεν είναι καταστροφή
Ο κύριος λόγος για τον οποίο ορισμένοι ιδιοκτήτες ακινήτων δεν υποβάλλουν αίτηση για οικοδομικές άδειες είναι ότι φοβούνται την ιδέα να αποτύχουν οι έλεγχοι. Αλλά αυτό δεν είναι μεγάλη υπόθεση. Θα έχετε κάθε ευκαιρία να διορθώσετε τυχόν προβλήματα που έχουν επισημανθεί. Ο επιθεωρητής θα επιστρέψει για δεύτερη επιθεώρηση (ή ακόμα και τρίτη ή τέταρτη, αν είναι απαραίτητο) και θα υπογράψει (ή "κλείσει") την άδεια μόλις ολοκληρωθεί η εργασία για να ικανοποιηθεί.
Η παραβίαση της διαδικασίας αδειοδότησης είναι σοβαρή
Μπορεί να είναι πολύ δελεαστικό να αγνοήσετε τη διαδικασία αδειοδότησης και να αποκρύψετε την εργασία που κάνετε, ειδικά αν βρίσκεται μέσα στο σπίτι όπου μπορείτε να εργαστείτε χωρίς να το δει κάποιος. Και ενώ μπορείτε να περάσετε με αυτό, είναι εξίσου πιθανό ότι τέτοιες βραχυπρόθεσμες περικοπές θα σας κοστίζουν στο τέλος. Αν φτάσει στο φως ότι έχετε κάνει εργασία χωρίς την απαιτούμενη άδεια, θα μπορούσατε να αναγκαστείτε να υποβάλετε αίτηση για άδεια μετά το γεγονός, με πολύ αυξημένο κόστος. Και ίσως να χρειαστεί να αποκόψετε τοίχους ή οροφές για να επιθεωρηθεί η εργασία. Αν κάνατε λάθη, θα αναγκαστείτε να κατεδαφίσετε ολόκληρη την εργασία και να ξεκινήσετε.
Η ασφαλιστική κάλυψη του ιδιοκτήτη μπορεί επίσης να επηρεαστεί. Για παράδειγμα, εάν έχετε πλημμύρα ή πυρκαγιά λόγω κακής υδραυλικής ή ηλεκτρικής εργασίας, η ασφαλιστική σας πολιτική έχει περίπτωση άρνησης της κάλυψης εάν η εργασία έγινε εκτός άδειας.
